„Informația determină succesul unei investiţii!”
Într-o scurtă întrevedere, Tinu Sebeșanu, Managing Partner, Trend Hospitality, a trecut în revistă pentru Horeca România piața investițiilor hoteliere din ultimii 30 de ani, particularitățile acesteia în acest moment, marcând și ce înseamnă cea mai bună investiție pe această piață, dar și de ce este momentul propice pentru astfel de investiții în România.
Toate aceste informații și multe altele vor fi disponibile, de altfel, în cadrul Conferinței INVEST, ce va avea loc în zilele de 27 – 28 noiembrie, la Crowne Plaza Bucharest.
Care ar fi o istorie a investiţiilor imobiliare cu destinaţie ospitalieră în România şi care este situaţia acestei pieţe astăzi?
În anii imediat după Revoluţie, gradual, tot ceea ce reprezentau la acea vreme active din industria ospitalieră au intrat într-un proces de tranziţie anevoios, de la forma de proprietate de stat către cea privată. Primii paşi au constat în cupoanele oferite de stat şi programul MEBO – lansat odată cu sloganul – „toţi suntem proprietari”, plus diferite forme empirice de închirieri către administratorii existenţi în unităţile de la aceea vreme.
Pe acest fond au apărut contractele de gestiune, pe baza cărora mare parte din foştii directori de hotel sau restaurante au devenit, în timp, proprietarii și totodată managerii unităţilor. Aceste formule neinspirate au întârziat o privatizare sănătoasă şi rapidă, cauzând efecte dăunătoare pe termen mediu şi lung asupra vitezei de dezvoltare a pieţei libere şi a unei concurențe loiale. S-a dovedit în timp că majoriatatea acestor beneficiari privilegiați nu au avut spiritul antreprenorial necesar unei dezvoltări coerente a industriei şi cu atât mai mult capacitatea financiară de a menţine sau îmbunătăți şi dezvolta aceste proprietăţi odată cu cerinţele crescânde ale pieţei.
În al doilea val de privatizare, apărut după anul 2000, au intrat în scenă antreprenorii români cu afaceri profitabile în alte business-uri. Aceştia şi-au dorit să deţină hoteluri, în mare parte atraşi de mirajul acestei industrii sau dorind să dea naştere unor noi afaceri de familie. Astfel, au achiziţionat proprietăţi existente, aflate însă într-o stare degradată ca urmare a „managementului” defectuos şi a lipsei investiţiilor, pe care aceştia, mai apoi, le-au renovat şi le-au reintrodus în piaţă.
În aceeaşi perioadă au început să apară şi dezvoltări noi, mai relevante, care, chiar dacă nu integrau standardele de construcţie şi de operare valabile la acel moment la nivel internaţional, au adus un suflu nou şi au început să genereze o competiţie sănătoasă în industrie. Aceste renovări şi construcţii noi au creat premizele apariţiei şi pe piaţa românească a mai multor branduri internaţionale de operare, precum şi apariţia timidă a câtorva companii locale, care au început să deţină şi să administreze active la nivel naţional.
Integrarea europeană a României şi perioada de creştere economică şi a nivelului de trăi au generat o creștere semnificativă în primul rând a turismului intern şi, în mai mică măsură, un trend ascendent al celui extern, România devenind o destinaţie de interes cu accent majoritar pe turismul de bussines pentru hotelurile din oraşele mari şi leisure în principal pe Litoral şi Valea Prahovei. Aceşti factori au determinat şi o proliferare a pensiunilor în diferite forme de organizare, iar evoluţiile tehnologice au simplificat inclusiv închirerile de apartamente sau case private.
Impactul crizei din anul 2008 pe piaţa rezidenţială a adus un nou tip de investitori şi anume dezvolatorii de real estate, care au urmărit diversificarea afacerii. În continuare acest tip de investitori sunt din ce în ce mai numeroşi şi cu apetit bun de investiţie în zona hotelieră.
În a patra decadă de tranziţie după 1990, vedem un interes din partea unei noi categorii de investitori şi anume fondurile variate de investiţii sau chiar cei instituţionali, fenomen care certifică un anumit grad de maturizare şi predictibilitate a pieţei. Aceştia aleg aproape exclusiv investiţiile în hoteluri operate de branduri recunoscute, un segment care în România este mult subdimensionat faţă de alte pieţe europene.
Aceste fonduri de investiţii, vizează direct hoteluri ce afişază apartenenţa la un lanţ internaţional sau cele care urmează să facă acest pas pentru că brandul le oferă siguranţa printr-un management profesional, un business predictibil şi transparent, realizat pe criterii comensurabile, standardizate şi cu un sistem de distribuţie performant.
De ce este atât de importantă distribuţia?
Digitalizarea distribuției şi a procesului efectiv de vânzare a schimbat radical accesul la piaţă. O dezbatere importantă în industrie este controlul relevant al distribuţiei asupra inventarului (camerelor), acum deja balanţa înclinându-se poate prea mult spre distribuitori şi mult mai puţin spre proprietari sau/şi brand.
În România, avem o penetrare mică în ceea ce priveşte categoria de hoteluri sub branduri internaţionale, care au sisteme de distribuție proprii şi putere mare de negociere cu terţi. În schimb, hotelurile independente sunt forţate să utilizeze pentru distribuţie aplicaţii precum Booking sau Expedia, care percep fee-uri semnificative, chiar şi 20% din venit, ceea ce pentru anumite hoteluri poate reprezenta echivalentul profitului net.
Ce ar trebui să ştie investitorii în acest moment?
Că au oportunitatea unei pieţe libere, emergentă în special pentru branduri şi cu o perspectivă de creştere semnificativă. Din păcate, ritmul de pătrundere pe această piaţă al operatorilor consacraţi este şi va fi destul de lentă, deoarece majoritatea hotelurilor existente nu au standardele cerute de construcţie, respectiv spaţii şi siguranţă atât a clienților, cât şi a angajaților. Aşadar, o conversie pentru a atinge aceste standarde este de multe ori greu de realizat sau nerentabilă. De aceea, pentru a colabora cu un brand recunoscut sunt favorizate activele noi, care integrează încă din faza de proiectare cerinţele obligatorii, atât a operatorilor internaţionali, cât şi a legislației locale.
Ce reprezintă astăzi „cea mai bună investiţie” pe această piaţă?
Trebuie pus brandul potrivit, la locul potrivit, la timpul potrivit. Trebuie să analizezi foarte bine perspectivele din piaţă, să-i faci marketingul perfect, să înţelegi dimensiunea businessului, clientela potenţială, nevoile acesteia, poziţionarea, competiţia etc.
Dacă mă întreabă astăzi un investitor unde să deschidă un hotel, răspunsul meu este „oriunde”, atât timp cât este calibrat corespunzător şi poziționat în funcţie de perspectivele pe termen mediu şi lung a pieţei respective.
În ţară, predomină hotelurile de 3 şi 4 stele, cu o pondere de aproximativ 80% din numărul total al unităţilor hoteliere. Pe de altă parte, din punct de vedere al locurilor de cazare, pensiunile, motelurile şi hostelurile, dar şi alte tipuri de cazări reprezintă aproape 50%. Unităţile de cinci stele reprezintă sub 0,5 %. Odată cu creşterea ratei medii în oraşele principale, chiar dacă încă mult sub valoarea celei similare din Europa, încep să apară şi hoteluri de lux, ceea ce este bine, pentru că vor ajuta să reducem acest decalaj, iar o astfel de creştere este direct proporţională cu creşterea pieței investiționale. O rată medie bună per cameră permite performanțe atractive pentru investitorii de portofoliu.
De ce este un moment bun pentru investiţie?
Investitorii înţeleg că această clasă de active, chiar dacă nu are evoluţii spectaculoase în perioadele de boom economic, este mult mai stabilă pe termen mediu şi lung față de cele rezidenţiale, comerciale etc., având o reacţie mai bună la crizele ciclice pe care le înregistrează economia lumii şi o valoare adăugată importantă din aprecierea valorii proprietăţii în timp. În general, hotelurile se evaluează în funcție de capacitatea lor de a genera profit şi mai puţin în funcţie de valoarea investită, cu excepția acelor unităţi trofee cu o valoare de înlocuire foarte mare. Aceste unități sunt cazuri particulare care au o valoare intrinsecă mult mai mare decât capacitatea de a produce o amortizare şi profit în perioade şi valori standard. Există investitori care caută exact acest gen de proprietăţi tocmai pentru că îşi păstrează valoarea în timp, se pot valorifica bine la revânzare din simpla apreciere a proprietăţii. Dar toate aceste proprietăţi reprezintă doar cazuri particulare.
Care ar fi rolul unui eveniment precum INVEST în dinamica acestei pieţe?
Marea valoare adăugată pe care o aduce această conferinţă este tocmai capacitatea de a oferi un prilej de întâlnire între investitori, proprietari şi dezvoltatori, ceea ce va ajuta România să treacă la următoarea etapă de dezvoltare a acestei pieţe – o piaţă productivă, cu prezenţa profesioniştilor, atât operatori, cât şi finanţatori.
Pe lângă partea evidentă de networking, genul acesta de eveniment oferă expertiză, know-how pentru investiţii eficiente. Este un eveniment care depinde foarte mult de calitatea speakerilor, iar INVEST nu duce lipsă de speakeri profesioniști, ceea ce ajută mult la educarea stakeholderilor, la înţelegerea faptului că o fezabilitate bine făcută, cu acces la informaţii şi perspective, determină succesul unei investiţii. Este o modalitate prin care oricine poate învăţa din experienţa comună a speakerilor şi a participanţilor.
Cu siguranţă creează un ambient unde poţi învăţa să greşeşti mai puţin şi să investestești mai eficient.
